Weniger Neubau, gefragte Mietwohnungen und besser kalkulierbare Finanzierungen: Die Anlagewohnung rückt wieder stärker in den Fokus.
Warum sich der Kauf in Wien lohnen kann und worauf Interessierte achten sollten, diskutierte eine Expertenrunde auf Einladung von PREMIUM-LIVING.COM.
Neue Chancen in Wien
Eine Wohnung kaufen und vermieten – ist das wieder attraktiv? Nachdem hohe Finanzierungskosten und gestiegene Baupreise viele Kaufinteressierte ausgebremst hatten, sehen Immobilienexperten neue Chancen. Beim Pressefrühstück der österreichischen Luxus-Immobilien-Plattform PREMIUM-LIVING.COM am 13. Oktober in Wien wurde allerdings deutlich: Wer langfristig profitieren möchte, muss genau hinschauen und sämtliche Kosten berücksichtigen.
Wohnraum gefragt
Wien wächst, gleichzeitig wurden während der Immobilienkrise viele Bauprojekte auf Eis gelegt. Diese Wohnungen fehlen nun am Markt, erklärt Sebastian Unger, Geschäftsführer von BIP Immobilien. Für langfristige Vermieter könne das eine günstige Ausgangslage schaffen. Sein Rat:
„Denken Sie in Jahrzehnten, nicht in Jahren. Eine Anlagewohnung ist kein schnelles Geschäft, sondern ein Fundament.“
Auch Roland Pichler, Geschäftsführer der DWK – Die Wohnkompanie, sieht veränderte Bedingungen: Während die Kaufpreise zuletzt weitgehend stagniert hätten, seien die Mieten deutlich gestiegen. Dadurch hätten sich die möglichen Renditen verbessert. Im klassischen Wohnungsneubau hält er Bruttoanfangsrenditen von etwa 3,5 Prozent für realistisch, bei ausgewählten Projekten seien rund vier Prozent möglich. Laufende Kosten sind dabei allerdings noch nicht abgezogen.
Qualität zählt
Besonders gefragt sind laut Pichler Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit guter Öffi-Anbindung, praktischen Grundrissen und Balkon oder Terrasse. Auch kleine Anlegerwohnungen bleiben interessant. Etwas größere Wohnungen könnten langfristig jedoch mehr Nutzungsmöglichkeiten bieten.
Für Marion Weinberger-Fritz von der Raiffeisen Vorsorge Wohnung reicht eine gute Adresse allein nicht aus. Energieeffizienz, Beschattung, hochwertige Fenster, Barrierefreiheit und zeitgemäße Ausstattung werden zunehmend wichtiger. Schließlich entscheidet die Vermietbarkeit wesentlich darüber, wie sich eine Vorsorgewohnung entwickelt. Anbieter und Bauprojekt sollten deshalb sorgfältig geprüft werden.
Genau nachrechnen
„Ich kaufe nicht nur eine Wohnung, ich kaufe mich in ein Haus ein.“
…betont Investorin Jasmin Soravia von J. Soravia Beteiligung. Neben der Wohnung selbst zählen deshalb auch der Gebäudezustand, vorhandene Rücklagen und anstehende Investitionen.
Entscheidend ist, was nach laufenden Kosten, möglichen Leerständen, Rücklagen, Finanzierung und Steuern tatsächlich übrigbleibt. Eine hohe Bruttorendite allein sagt darüber wenig aus. Soravia sieht Immobilien auch für Frauen als möglichen Baustein der finanziellen Vorsorge, gerade angesichts der Pensionslücke. Sie betont aber: „Die Wohnung kann ein sehr guter Baustein sein – aber sie sollte nicht das gesamte Vermögen darstellen.“
Vor dem Kauf klären
Steuerliche Fragen gehören ebenfalls frühzeitig auf den Tisch. Kerstin Koppensteiner von TPA verweist auf Abschreibungsmöglichkeiten, Finanzierungskosten und die steuerlichen Voraussetzungen einer Vermietung. Bestimmte Neubauten könnten unter festgelegten Bedingungen von einer erweiterten beschleunigten Abschreibung profitieren. Eine neu gekaufte Wohnung sei jedoch nicht automatisch begünstigt.
Auch rechtlich lohnt sich ein genauer Blick: Peter Fassl von HSP Rechtsanwälte empfiehlt, Kaufvertrag, Grundbuch, mögliche Belastungen und die Regeln des Wohnungseigentums zu prüfen. Wer vermieten möchte, sollte außerdem klären, welche Bestimmungen für Miethöhe, Befristung und Wertsicherung gelten. Fehler können später Konflikte und unerwartete Kosten verursachen.
Finanzierung planen
Bei der Finanzierung stehen für Banken vor allem Eigenkapital, Leistbarkeit und die Qualität der Immobilie im Mittelpunkt, erklärt Manuel Tauchner von realfinanz. Wie zukünftige Mieteinnahmen bewertet werden und welche Kreditmodelle möglich sind, unterscheide sich je nach Institut.
Seine Empfehlung: „Nicht zuerst die Wohnung auswählen und danach die Finanzierung suchen.“ Beides sollte von Anfang an gemeinsam geplant werden.
Für Bernd Gabel-Hlawa und Benedikt Gabriel, CEO und Gründer von PREMIUM-LIVING.COM, können Immobilien langfristig auch zur Absicherung der Familie beitragen. Mit einer neuen Anlage-Kategorie will die Plattform Interessierten Orientierung bieten. Die Expertenrunde machte deutlich: Chancen sind vorhanden – ausschlaggebend bleiben ein passender Kaufpreis, gute Vermietbarkeit und eine ehrliche Rechnung.
Weitere Infos: www.premium-living.com/anlage
